La vente d’un bien sans intermédiaire évite des frais d’agence, ce qui représente des économies substantielles. Mais comment faire pour bien réussir sa transaction ? Les étapes essentielles.
Estimer le bien immobilier à vendre
Savoir comment faire pour estimer le prix de vente de sa maison à un particulier est une étape primordiale. Pour déterminer le juste prix, il faut analyser le prix du marché immobilier de son secteur géographique. On peut commencer par regarder les petites annonces de biens dont les caractéristiques sont similaires : surface habitable, extérieur, garage, parking, cave… Il est également intéressant d’observer le prix des maisons qui se sont vendues dans le même quartier. Les notaires possèdent une base de données des transactions de biens immobiliers.
L’estimation du prix est d’autant plus importante que l’administration fiscale peut demander une rectification si elle le juge trop bas.
Donner de la visibilité à son annonce
Les particuliers utilisent beaucoup Internet pour rechercher leur futur logement. Il existe des sites d’annonces immobilières dédiés à la vente de maisons entre particuliers, PAP.fr ou entreparticuliers.com, par exemple. Le Bon Coin est également un des sites de petites annonces le plus consulté. Si la maison se trouve dans une rue à fort passage, il est intéressant d’y apposer alors un panneau « À vendre » avec un numéro de téléphone.
Préparer les diagnostics obligatoires
Un certain nombre de diagnostics techniques sont obligatoires, et sont à la charge du propriétaire. Ils doivent être réalisés avant la signature du compromis de vente, mais leur durée de validité est heureusement assez longue hormis pour les termites (6 mois).
- le diagnostic amiante si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 ;
- le diagnostic plomb si la maison a été construite avant le 1er janvier 1949 ;
- le diagnostic termites si la zone où se situe le logement à vendre est déclarée en préfecture ;
- le diagnostic gaz et électricité si l’installation a plus de 15 ans ;
- le DPE (diagnostic de performance énergétique) ;
- l’état des risques naturels et technologiques ;
- le diagnostic assainissement non collectif depuis le 1er janvier 2011 ;
- le certificat loi Carrez si la maison est en copropriété ainsi que les trois derniers procès-verbaux des assemblées générales.
Il est obligatoire de choisir un professionnel agréé pour que les diagnostics soient recevables.
Préparer le compromis de vente
Le compromis de vente dans le cas d’une vente de maison entre particuliers est un document capital. Il faut donc savoir comment le faire. C’est un avant-contrat de vente. Il constitue un engagement ferme et définitif de l’acheteur vis-à-vis du vendeur. À ce titre, il doit comporter des mentions obligatoires :
- l’identité de l’acheteur et du vendeur ;
- la description précise du bien ;
- le prix ;
- la date prévue pour la signature de l’acte de vente chez le notaire
Le compromis de vente doit prévoir d’éventuelles clauses suspensives à la demande de l’acquéreur. La principale clause est l’obtention du prêt immobilier.
Il est possible d’organiser la signature du compromis sous seing privé ou chez le notaire pour l’officialiser. Un dépôt de garantie entre 5 % et 10 % peut être demandé. Il sera déduit de la vente le jour de la signature de l’acte définitif.
La promesse de vente en revanche engage le propriétaire à ne pas proposer son bien à un autre acheteur. En contrepartie, l’acheteur lui verse 10 % du montant total de la transaction. Cette somme sera déduite du prix de vente et sera enregistrée aux recettes des impôts si le délai d’attente est supérieur à 18 mois. Les droits d’enregistrement s’élèvent à 125 euros. En cas de rétractation de l’acheteur, l’acompte reste acquis au propriétaire.