Une SCI familiale est une société civile immobilière détenue par les membres d’une même famille. Ils confient la gestion d’un patrimoine immobilier à un gérant. Les membres de la SCI apportent une quote-part sous forme de maisons ou d’appartements. La société, en tant que personne morale, devient propriétaire des biens immobiliers présents au capital.
Constitution d’une SCI familiale
Monter une SCI familiale doit respecter des exigences légales. La société civile immobilière familiale est constituée par au moins deux membres de la famille : ils deviennent les associés de la SCI et les propriétaires de parts représentant une valeur partielle du bien apporté au capital. À la suite de la rédaction des statuts sous l’égide éventuelle d’un notaire, un ou des gérants sont élus. Il est impératif que le ou les gérants de la SCI soient présents au capital social. Les compétences de ce dirigeant doivent lui permettre de gérer les biens au jour le jour à la suite des décisions des assemblées générales. Une annonce légale est ensuite publiée pour créer la SCI familiale.
Que contiennent les statuts de la SCI familiale ?
Les statuts d’une SCI familiale précisent la forme de la société. Ils déterminent aussi les clauses légales qui s’imposent à l’ensemble des membres de la famille détenteurs de parts au sein de la société. Il est conseillé de confier la rédaction de ce texte à un notaire (même si ce n’est pas impératif). Une parfaite rédaction des statuts évite les litiges futurs entre enfants et parents en cas d’héritage. Ce formalisme évite aussi des querelles familiales récurrentes.
Avantages fiscaux de la SCI familiale
Les avantages d’une SCI familiale sont divers. En ce qui concerne la fiscalité, le régime des sociétés de personnes implique un paiement personnel de l’impôt sur le revenu (IR). Au revenu personnel s’ajoutent les revenus fonciers, calculés en fonction de la quote-part apportée au capital (60 % par exemple). Les charges telles que taxe foncière, travaux, frais de gestion, entrent dans le calcul du résultat. Si elles créent un déficit, la somme maximale de 10 700 euros peut être déduite des revenus personnels. Les déficits au-delà de 10 700 euros seront imputés sur les années suivantes. Dans le cadre de l’option de l’IS (impôt sur les sociétés), seuls les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) distribués sont imposables aux personnes porteuses de parts.
IR ou IS ?
Pour info, dans la SCI classique comme dans la SCI familiale, le régime fiscal peut être choisi parmi deux options : régime de l’impôt sur les revenus (IR) ou impôt sur les sociétés (IS).
La transmission de patrimoine
La transmission se déroule de manière très simple, car ce sont les parts sociales qui changent de main et non l’immeuble, ce qui allège considérablement les droits de succession. Enfin, les membres d’une SCI familiale peuvent habiter un bien loué préalablement par la société.
Les points de vigilance
L’inconvénient de la SCI le plus connu est l’impossibilité de créer des sociétés commerciales dans ses immeubles. Les deux autres sont :
- pour ce type de société, la tenue d’une comptabilité est obligatoire ;
- les associés engagent leur responsabilité civile et leur biens personnels en cas de déficit de la SCI familiale.
En conclusion
La SCI familiale est une solution remarquable pour investir ou gérer en famille des biens immobiliers loués nus sous le régime de la loi Scellier ou Pinel. Les logements peuvent être habités par les membres de la famille. Ils sont transmissibles sous la forme la plus simple qui soit : celle de parts sociales.